Vivienda: convertir un derecho en una realidad

El reto del PSOE y de la izquierda progresista para que acceder a una vivienda digna vuelva a ser un derecho ciudadano y no una carrera de obstáculos y penurias.

Hay problemas que no se resuelven porque sean difíciles. Se vuelven difíciles porque resolverlos de verdad obliga a tocar demasiados intereses a la vez. La vivienda es uno de ellos.

Y quizá por eso conviene que quienes nos seguimos considerando progresistas nos hagamos una pregunta incómoda: ¿Por qué seguimos tratando la vivienda principalmente como un problema de mercado que hay que corregir, en lugar de abordarla como un derecho ciudadano que el Estado tiene la obligación de garantizar?. No es una pregunta menor.

Porque el artículo 47 de la Constitución no dice que los poderes públicos deban procurar que la ciudadanía encuentre una vivienda “si el mercado lo permite”. Dice que tienen que promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Y el propio Gobierno reconoce ahora, en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que garantizar ese derecho constituye una responsabilidad compartida y uno de los grandes problemas pendientes de nuestra democracia. El Plan contempla 7.000 millones de euros, incremento del parque público y protegido y el compromiso de mantener las viviendas financiadas con fondos del Plan dentro del régimen de protección durante toda su vida útil. Es un cambio relevante, pero quizá todavía no sea el cambio de paradigma que necesitamos.

El problema no es solamente que el alquiler sea caro

Durante años hemos explicado el problema de la vivienda con una fórmula bastante cómoda: hay poca oferta y mucha demanda.

Esto es correcto, pero insuficiente, porque detrás de la oferta y la demanda hay decisiones políticas: ¿Qué suelo se pone en el mercado?, ¿Qué se construye?. ¿Para quién?, ¿Quién puede comprar?, ¿Quién puede acumular cien, mil o diez mil viviendas?

Aquí empieza la conversación incómoda, porque una vivienda puede ser muchas cosas, puede ser un hogar, una inversión, un activo financiero, un negocio, y puede ser, también, un derecho social. El problema aparece cuando la lógica del activo financiero termina imponiéndose a la lógica del hogar.

¿Puede una vivienda seguir siendo “una vivienda” cuando se convierte en un activo financiero?

En diferentes lugares del mundo se han desarrollado mecanismos para limitar determinadas compras de vivienda por parte de inversores, proteger determinadas áreas residenciales frente a adquisiciones especulativas o establecer una fiscalidad mucho más intensa sobre determinadas operaciones.

No existe un modelo único. Hay países que restringen determinadas adquisiciones por parte de inversores extranjeros; ciudades que establecen mecanismos de protección frente a la compra por inversores; sistemas fiscales que encarecen fuertemente la adquisición empresarial; y fórmulas de tanteo, protección o limitación de grandes tenedores.

La conclusión no tiene por qué ser “prohibamos que una empresa pueda tener una vivienda”. La cuestión puede formularse de manera bastante más inteligente: ¿Debe tener exactamente las mismas condiciones una persona que compra una vivienda para vivir en ella y una entidad que compra cientos de viviendas como parte de una estrategia de inversión?. No parece una pregunta revolucionaria, pero sus respuestas sí pueden serlo.

Un modelo español podría estudiar una prioridad residencial de la persona física, reservando la inversión institucional fundamentalmente para construcción, rehabilitación, cooperativas, vivienda protegida y alquiler asequible, y estableciendo mecanismos específicos para impedir que la acumulación empresarial de vivienda residencial termine expulsando a quienes necesitan esa vivienda para vivir.

Eso no significa demonizar a las empresas, significa decidir qué quiere proteger la política pública, y si la respuesta es “el derecho a vivir en una casa”, quizá la política de vivienda tenga que empezar a comportarse como tal.

El PSOE sí está haciendo cosas. Y precisamente por eso tenemos que exigir más.

El PSOE desde el Gobierno no ha permanecido inmóvil. La Ley 12/2023 introdujo instrumentos como las zonas de mercado residencial tensionado y mecanismos de regulación del alquiler. Y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 plantea incrementar el parque público, reducir el esfuerzo económico de los hogares y mantener de forma permanente la protección de las viviendas financiadas por el Plan. Incluso se está desarrollando una nueva capacidad pública para intervenir directamente en el ciclo residencial, desde el suelo hasta la gestión de las viviendas.

Todo eso merece ser reconocido, pero también permite formular una pregunta legítima: si sabemos que el problema es estructural, ¿por qué seguimos actuando fundamentalmente mediante piezas parciales y parches?. Ayudas, avales, bonificaciones, zonas tensionadas, etc. Todo necesario, pero quizá falte una idea que lo ordene todo:

La vivienda no debería ser solamente una política social. Debería ser una política de ciudadanía.

Y aquí aparece una palabra que a veces incomoda: poder

Porque construir 100.000 viviendas públicas no es solamente construir 100.000 viviendas, es crear una alternativa al mercado. Un parque público suficientemente grande puede convertirse en un ancla de precios. Si una familia sabe que existe una oferta pública estable de alquiler asequible, cambia su posición frente al mercado privado.

Si el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos disponen de suelo público y pueden promover vivienda durante décadas, cambia la relación entre suelo, promoción inmobiliaria y ciudadanía. Si las viviendas públicas no se venden posteriormente, sino que permanecen permanentemente en el parque público, se crea patrimonio social.

Y aquí hay una diferencia fundamental, Una vivienda pública vendida puede generar un ingreso, pero una vivienda pública conservada genera un derecho durante generaciones.

La pregunta que incomoda todavía más: ¿por qué no se hace a mayor escala?

Aquí aparecen varias explicaciones:

Primera: el mercado inmobiliario tiene una enorme capacidad económica: La vivienda mueve construcción, banca, seguros, fondos de inversión, sociedades inmobiliarias, alquileres, compraventas, suelo, fiscalidad y empleo. No estamos hablando de un pequeño sector económico, estamos hablando de una de las grandes estructuras patrimoniales de España con una gran capacidad jurídica, económica y política para defender sus intereses.

Segunda: España sigue teniendo un parque público demasiado pequeño: Esta es probablemente la gran anomalía histórica. Durante décadas hemos construido vivienda protegida, pero una parte importante terminó incorporándose al mercado privado. El resultado es que España tiene un parque público de alquiler muy reducido en comparación con países europeos con políticas de vivienda social más desarrolladas. El nuevo Plan Estatal intenta corregir precisamente este problema y establece que las viviendas públicas o protegidas financiadas mediante el Plan mantengan esa condición durante toda su vida útil. La vivienda pública pueda influir realmente sobre el mercado no puede ser una excepción estadística, tiene que convertirse en una infraestructura social de primer nivel, como la sanidad, la educación o el transporte.

Tercera: las competencias están repartidas: Aquí aparece otro clásico español. El Estado pone dinero, las comunidades autónomas tienen importantes competencias en vivienda y urbanismo, los ayuntamientos gestionan buena parte del suelo, planeamiento y desarrollo urbano, y después todos nos preguntamos quién tiene la culpa de que no haya suficientes viviendas. La respuesta suele ser: todos y nadie. La política de vivienda necesita, por tanto, un acuerdo entre administraciones que vaya mucho más allá de un reparto de subvenciones.

Cuarta: la financiación y la economía política de los partidos: El conjunto de los partidos políticos necesitan recursos, estructuras, campañas, presencia territorial, actividad institucional, etc., y para ello necesitan poder financiarse a través del poder económico, cuestión que dificulta la toma de decisiones en aquellos aspectos donde los actores del poder económico tienen intereses importantes, ya que en el fondo es muy dificil enfrentarse políticamente a sectores con una enorme capacidad económica, jurídica, mediática y de influencia social.

Quinta: la geometría variable de los gobiernos: Los gobiernos de coalición y las mayorías parlamentarias variables obligan a negociar, eso forma parte de la esencia de la democracia. El problema aparece cuando determinadas políticas requieren acuerdos estables durante diez o quince años y, sin embargo, cada votación parlamentaria se convierte en una negociación distinta, porque en vez de sensibilidades distintas ante un problema, lo que realmente existe son murallas infranqueables que no dan margen a la negociación. La vivienda necesita continuidad, y por eso es necesaria una política de Estado.

Una posible nueva política socialista de vivienda

Sin necesidad de convertirla en un catálogo interminable, podría asentarse sobre siete ideas:

• Vivienda pública permanente. Construir y adquirir vivienda pública de alquiler y no venderla posteriormente.

• Prioridad residencial de la persona física. Estudiar mecanismos que dificulten la acumulación especulativa de vivienda residencial por grandes inversores y favorezcan la adquisición destinada a residencia habitual.

• Separar vivienda residencial y vivienda turística o temporal. No permitir que determinadas modalidades de uso reduzcan artificialmente el parque destinado a residencia habitual.

• Fiscalidad según función social. No debería tener el mismo tratamiento fiscal una vivienda habitual que una cartera empresarial de cientos de viviendas.

• Suelo público para vivienda pública. El suelo público debería convertirse en una de las principales herramientas de la política residencial.

• Objetivo de esfuerzo máximo. Utilizar como referencia que ningún hogar tenga que dedicar estructuralmente una parte desproporcionada de sus ingresos al alojamiento, con el 30 % como referencia de esfuerzo razonable.

• Acuerdo nacional de largo plazo. Un pacto de Estado con objetivos a 10-15 años que permita que una mayoría parlamentaria no pueda desmontar cada legislatura la estrategia anterior.

Llegados a este punto, entramos en el verdadero debate para el PSOE, ¿Estamos dispuestos a utilizar el poder político para modificar las reglas económicas que hacen que una vivienda sea inaccesible para una parte creciente de la ciudadanía?

Porque repartir ayudas es importante, regular es necesario, construir es imprescindible, pero garantizar un derecho exige algo más, exige crear las condiciones materiales para que ese derecho pueda ejercerse.

La sanidad pública no garantiza el derecho a la salud entregando un cheque para que cada ciudadano compre un seguro, la educación pública no garantiza el derecho a la educación entregando una ayuda para pagar un colegio. Entonces quizá tengamos que preguntarnos por qué aceptamos que la política de vivienda funcione demasiadas veces como una sucesión de ayudas para que el ciudadano pueda pagar un mercado que se aleja de sus ingresos.

La vivienda no debería ser el nuevo “sálvese quien pueda”

La generación de nuestros padres pudo considerar la vivienda una forma de seguridad, la nuestra la considera muchas veces una fuente de endeudamiento, y para muchos jóvenes empieza a parecer directamente una prueba de resistencia.

Mientras tanto, alguien puede preguntarse tranquilamente si comprar una vivienda como inversión será rentable. Y quizá ese sea precisamente el punto en el que una política socialista de vivienda debería empezar a distinguir entre lo que puede hacerse con una vivienda y lo que una sociedad democrática considera que debe proteger.

No se trata de acabar con el mercado, se trata de impedir que el mercado termine decidiendo quién tiene derecho a vivir en una ciudad, un barrio o, sencillamente, a una puerta que pueda cerrar por dentro. Porque cuando una generación entera empieza a considerar que independizarse, formar una familia o simplemente vivir cerca de su trabajo es un privilegio económico, ya no estamos ante un problema inmobiliario, estamos ante un problema democrático y vital para el conjunto de la sociedad.

Y quizá el PSOE debería hablar menos de cómo conseguir que la ciudadanía pueda soportar el precio de la vivienda y bastante más de cómo conseguir que la vivienda vuelva a tener un precio que la ciudadanía pueda soportar. La diferencia parece pequeña, pero no lo es. Es la diferencia entre ayudar a sobrevivir dentro del problema y cambiar las reglas que lo producen.